Владимир Цивкач публикует статью
21 января 2012, 16:19
680
Анонс:
Професійне управління багатоквартирними будинками, безсумнівно, є актуальним і необхідним. Так само, як і створення ОСББ...

Cхеми незаконного заробітку на жителях багатоквартирних будинків

Професійне управління багатоквартирними будинками, безсумнівно, є актуальним і необхідним. Так само, як і створення ОСББ. Про переваги їх організації говорилося не раз. Але будь-яка, навіть найсвітліша ідея може бути затьмарена махінаціями з боку ділків, які швидко визначили слабкі сторони процесу і зуміли отримати вигоду навіть з неприбуткових організацій.

ІА «Україна Комунальна» вирішила розібратися в тому, які бувають схеми незаконного заробітку на жителях багатоквартирних будинків і як убезпечити себе від участі в таких аферах.

Проаналізувавши відомі випадки порушення законодавства в питаннях управління житлом, можна прийти до висновку, що існує дві основні схеми наживи на жителях багатоквартирних будинків з боку правління ОСББ та керуючих компаній.

Схема №1

Перший і найпоширеніший спосіб - це створення ОСББ у багатоквартирному будинку, де немає узгоджених дій жителів. У ситуації, коли мешканці не хочуть створювати ОСББ або їм все одно, хто керує будинком, знаходяться люди, в яких виходить використовувати це для власної вигоди.

Є багато варіантів, але в основному схема зводиться до наступного: «великий комбінатор» обходить всіх мешканців будинку і просить їх підписати письмову угоду про створення ОСББ під виглядом, наприклад, соціологічного опитування. Це, звичайно заборонено законом - так реєструвати ОСББ не можна, - але саме про незаконні дії тут і йде мова. Після цього, угоду засвідчують державним реєстратором (через недогляд або за хабар) і все - ОСББ створено. Звичайно, державні реєстратори у нас в основному уважні і принципові люди, обдурити або підкупити їх непросто. Але й на них є управа - суд. Махінатор звертається до суду з проханням зобов'язати непідкупного держреєстратора зареєструвати ОСББ, і часто ці суди виграє.

Після цього підприємець сам вибирає себе головою ОСББ та отримує від вимушеного державного реєстратора свідоцтво про створення ОСББ та відповідну печатку. Потім відкриває рахунок у комерційному банку та переводить на нього все, що можливо, комунальні рахунки жителів будинку, а також інші платежі, наприклад, плату за оренду приміщень у будинку. Він також підписує акт виконаних робіт, в яких можуть бути зазначені далекі від дійсності цифри. Приміром, сміття, згідно з документом, вивозиться 5 разів на тиждень, а не 3, як насправді і т.д.

За допомогою фальсифікованого голосування вибранний голова приймає рішення і розпоряджається коштами ОСББ, вливає на тарифи та ін. І якщо ця людина має гарні зв'язки і особливо не нахабніє в прагненні отримати надприбутки, така схема може працювати довго і плідно.

У підсумку, люди часто навіть не знають, чи створено у них в будинку ОСББ. А якщо і знають, то за умови, що вони отримують мінімальний набір комунальних послуг, не намагаються розібратися, хто ним керує і скільки на цьому заробляє.

Байдужість мешканців призводить до плачевних ситуацій. «Наприклад, у Львові, «винахідливий» голова ОСББ заволодів грошима, отриманими від платежів мешканців за весь опалювальний період, а це близько 200 тис. грн. Перевів у готівку їх і успішно зник, - розповідає Андрій Глухoвський, експерт центру «Наше право». - Так, його розшукують правоохоронні органи, але боржниками залишилися жителі. Або ще один випадок. Голова ОСББ вступив у змову з головою ревізійної комісії і отримав можливість на свій розсуд розпоряджатися всією фінансово-господарською документацією, відкрив кілька комерційних рахунків, уникнувши тим самим ревізій з боку мешканців. Наприклад, домовившись з мобільним оператором про встановлення антени на даху будинку, він уклав договір оренди частини даху з підставною компанією на 1 тис. грн, а ця компанія домовилася з мобільним оператором про оренду тієї ж покрівлі вже за 5 тис. грн. І ось вам неврахований щомісячний дохід у розмірі 4 тис. грн. І це лише один з багатьох прикладів махінацій».

Що ж у цьому випадку робити вам, якщо ви не байдужий і слухняний споживач послуг, а відповідальний і свідомий мешканець будинку? Дмитро Корчак, керівник Київського центру сприяння розвитку ОСББ, радить у першу чергу обов'язково звертати увагу на те, під чим конкретно ви підписуєтеся. Якщо ясності немає, поруч з підписом від руки напишіть те, за що підписалися.

Якщо ж це все ж ваш підпис вдалося дістати або підробити, ви завжди можете самостійно, або об'єднавшись з мешканцями будинку, вимагати від голови ОСББ звіту про витрату коштів. Голови правління ОСББ зобов'язані подавати мешканцям всю запитувану інформацію на першу ж вимогу.

«Крім того, якщо ОСББ має власного бухгалтера - це відмінний інструмент для махінацій, - коментує Дмитро Корчак. - Раджу мешканцям запропонувати голові відмовитися від бухгалтера, а наполягати на послугах фінансових компаній. У співробітників цих компаній немає можливостей і стимулу красти».

Потрібно також обмежувати право голови ОСББ розпоряджатися коштами на підставі особистого рішення. Необхідно обов'язково залучати або створювати контролюючий орган. Не зайвою буде аудиторська перевірка діяльності ОСББ хоча б один-два рази на рік.

Звичайно, було б непогано періодично переобирати голову правління, але з цим зазвичай виникають труднощі, адже бажаючих вникати в діяльність ОСББ мало, а управляти нею - ще менше.

Схема №2

В Антимонопольному комітеті України (АМКУ) цю схему описую досить жорстко: «утворені компаніями-забудовниками та кількома власниками квартир ОСББ передають функції з обслуговування будинків керуючої компанії, пов'язаної із забудовником. Запровадження такої схеми призводить до зростання тарифів у кілька разів без виправданих причин».

Як приклад в АМКУ називають організацію прибуткової схеми діяльності ОСББ будівельною компанією ТОВ «БК«Міськжитлобуд» (м.Київ), яка спільно з декількома власниками квартир створила ОСББ і фактично зробила неможливим вступ до нього нових членів. Зокрема, мешканці повинні були сплатити «вступний внесок» у розмірі 100 тис. грн. Сплативши вказану суму, житель набував статусу кандидата і за згодою інших членів об'єднання міг стати членом ОСББ тільки через один календарний рік. Більше того, ОСББ уклало договір про утримання будинку з освіченою забудовником експлуатуючою компанією, нав'язувала жителям ряд додаткових, не передбачених законом платних послуг.

І все було б добре для забудовника, якби серед мешканців будинку не виявилося незадоволених, які вирішили дізнатися, наскільки дії ОСББ законні і звернулися за роз'ясненнями в АМКУ. Про виявлені фактів АМКУ мусив повідомити в прокуратуру Києва та Міністерство внутрішніх справ.

На жаль, в компанії ТОВ «БК Міськжитлобуд» не прокоментували ситуацію. Мабуть, спроба всіма правдами і неправдами зробити з неприбуткового ОСББ прибутковий бізнес дійсно була.

Але схему № 2, напевно, не завжди можна вважати махінацією. Є ситуації, в яких і керуючі компанії свідомо порушують закон, але лише в прагненні поліпшити якість обслуговування будинку і зберегти престиж житла.

Свіжий приклад. Київське міське територіальне відділення АМКУ в кінці серпня оштрафувало фірму «Т.М.М.» на 136 тис. грн за зловживання монопольним становищем, а також за завищення плати за комунальні послуги.

Здавалося б, порушення в наявності - за тарифами, встановленими експлуатуючої компанією, організованою забудовником, люди платили значно більше, ніж жителі сусідніх будинків...

Але, можливо, на цю ситуацію потрібно дивитися трохи інакше? «Даний висновок висловлює позицію лише однієї сторони - АМКУ, - зазначив у коментарі ІА «Україна Комунальна» Юрій Ісаєв, заступник генерального директора з правових питань девелоперсько-будівельної компанії ТММ. - Подібні ситуації виникають тому, що як і десятки років тому, експлуатація нерухомості продовжує жорстко регламентуватися владою, але при цьому вже почала виділятися як окремий ринок. Якщо експлуатуюча організація надає послуги більш високого рівня, ніж прописано владою, або додаткові послуги, то і вартість їх повинна бути вище. Зараз же тарифи КМДА, наприклад, не передбачають вологе прибирання громадських зон вдома кілька разів на тиждень або не включають послуги професійної охорони».

Юрій Ісаєв також додав, що дерегуляція, гнучкий підхід до формування тарифів з урахуванням кількості та рівнем послуг з експлуатації житла - від соціального до преміум-класу, сприятимуть формуванню ринка експлуатуючих організацій, що актуально з урахуванням курсу держави на виведення житлових будинків з комунальної власності та створення ОСББ.

Дійсно, компаніям-забудовникам, які не перший і не останній день працюють на ринку і зацікавлені в хорошій репутації, можна поставити хіба що спробу всупереч законодавству встановити економічно обгрунтовані комунальні тарифи або навіть не тарифи, а ціни на додаткові послуги, які надаються мешканцям.

Кожен з таких випадків заслуговує окремої уваги і навіть не з боку контролюючих органів, а знову ж таки з боку самих мешканців. Вони завжди можу вимагати від керівництва експлуатаційних компаній, ким би вони не були організовані або навіть нав'язані, обгрунтування комунальних платежів. І вже у разі відмови або невідповідності до дійсності, мешканці можуть звернутися до інспекції ЖКГ або в правоохоронні органи.

«Головна причина виникнень махінацій з боку експлуатаційних або керуючих компаній полягає в пасивності, інертності самих мешканців, - вважає Дмитро Корчак. - Створивши ОСББ та найнявши для управління сторонніх людей, мешканці багатоквартирних будинків перестають вникати в подальші процеси, а просто платять за надісланими їм рахунками».

Який же з усього сказаного напрошується висновок? Очевидно одне - доки мешканці багатоквартирних будинків не будуть прагнути отримати звіт про те, скільки і за що вони платять ОСББ, в керуючих або експлуатаційних компаніях, будуть знаходитися ділки, які винайдуть законний чи незаконний спосіб отримати з цього власну вигоду...

Джерело тут...

Агентство недвижимости РИЭЛТОРВладимиру Цивкачу это нравится